Devlet veya kamu kuruluşları, beklenmedik bir anda taşınmaz malınızı istimlak etmek, yani mülkiyetine almak isteyebilir. Bu durumda, bir taşınmaz sahibi olarak kendinizi ansızın “İstimlak nedir?” sorusunu ve bu konunun detaylarını araştırırken bulabilirsiniz.
Son yıllarda gündemden hiç düşmeyen kamulaştırma faaliyetleri, “İstimlak nedir?” sorusunu da beraberinde getirir. Siz de karşılaştığınız ya da karşılaşma olasılığınız bulunan istimlak konusunun detaylarını merak ediyor olabilirsiniz. İstimlak; kamu yararına kullanılması planlanan özel mülkiyetteki taşınmazların, devlet ya da tüzel kişilikler tarafından bedelinin ödenerek, tamamının veya bir bölümünün himaye altına alınmasıdır.
İstimlak işleminde; tapu sicilinde şahsınıza kayıtlı ev, arsa, tarla gibi mülklerden herhangi biri, kamu yararına kullanılmak amacıyla rızanız dışında sizden istenir. Sahip olduğunuz mal bedelinin peşin ödenmesi karşılığında, taşınmazı devlete ya da kamu kişiliklerine verme zorunluluğunuz doğar. Bu nedenledir ki eğer mevcut taşınmazınız varsa gayrimenkulünüz ile ilgili böylesine zorunlu ama bir o kadar da yasal bir uygulama ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
“İstimlak nedir, ne işe yarar, nasıl yapılır, bedeli nasıl hesaplanır?” gibi konular hakkında merak ettiğiniz tüm detayları, sizin için hazırladığımız özel içerikte derledik.
İstimlak Ne İşe Yarar?
Kamulaştırmanın detaylı tanımını yapabilmek için istimlak uygulamasının ne işe yaradığına değinmek gerekir. Böylece taşınmaz statüsündeki özel ya da hisseli tapuya sahip bir gayrimenkulün, devlet tarafından ne amaçla alınmak istediğini net biçimde anlamlandırabilirsiniz.
İdarelerin kamulaştırma yapmasındaki en önemli husus, alınan istimlak kararının, kamu yararına olmasıdır. Temel gayenin kamu yararı olduğu kesinleşirse, istimlak sınırları da doğru belirlenmiş olur. İstimlak, özel kişilere ait taşınmaz malların, kamusal alanda kullanılmak üzere devletin tasarrufuna geçmesine yarar. Kamulaştırılmak istenen taşınmaz mülkünüz; ev, bahçe, arsa, tarla, bina, iş yeri, arazi, müstakil konut, villa, dükkân, iş yeri ve rezidans olabilir.
Peki o halde “İstimlak ne demek?” diyebilirsiniz. İstimlak, devlete ya da kamuya yarar sağlayacak niteliklere sahip gerçek kişiye ait taşınmaz varlıkların bir kısmının ya da tamamının satın alınması demektir.
Kamulaştırılmak istenen taşınmaz mülk sahipleri, kendilerine ait gayrimenkulün satışına rıza göstermek istemeyebilir. Ancak zorla da olsa yapılan bu satın alma işlemi kanunen yasaldır. Kamulaştırma zorla yapılan bir satın alma işlemi olsa da yasalar çerçevesinde düzenlenen esaslar çerçevesinde gerçekleştirilir. Ayrıca istimlak karşılığında, kamu tarafından himaye edilecek gayrimenkulün değeri tespit edilerek bedeli mal sahibine ödenir. Bu durum, kanun maddelerince kesin hükümlere bağlanan sürecin, yasal olarak işlediğinin bir göstergesidir.
Kamu ya da devlet tarafından uygulanan, devlet himayesine gayrimenkul geçirme işlemi, kanuni bir terim olan “İstimlak” adını taşır. Halk arasında bilinen ismi ise çoğunlukla “Kamulaştırma” şeklindedir. Terim anlamı bakımından istimlak daha dar, kamulaştırma ise kapsamlı ve geniş bir süreçtir. İki terimin anlamı her ne kadar farklılık gösterse de Hukuk dilinde geçerli olan istimlak sözcüğü, kamulaştırma yerine kullanılır, dolayısıyla aynı anlama gelir.
Devlet ya da kamu tüzel kişiliklerinin yararına olacağı için idareler tarafından hayata geçirilen istimlak, belirli bir projeye istinaden yapılır. Kamulaştırma; hastane, yol, park, okul, mezarlık, havaalanı, alt ve üst geçit, hastane, metro, tramvay ya da hızlı tren hatları gibi büyük kamu projelerinin hayata geçirilmesine yarar.
Taşınmaz grubunda sınıflandırılan gayrimenkullerin, devlet himayesine alınması, bir takım kanuni hükümlere bağlıdır. İstimlak edilecek mülkün öncelikle, yüksek kamu yararına olma şartını taşıması gerekir. İstimlak konusunda karar alabilecek çeşitli kamu mercileri ve devlet teşekkülleri vardır. Bunlar Karayolları Genel Müdürlüğü, üniversiteler, belediyeler, DSİ Genel Müdürlüğü ve köy tüzel kişilikleri olabilir.
İstimlak Nasıl Yapılır?
Kamulaştırma yararının söz konusu olduğu hallerde yapılan istimlak; taşınmaz gayrimenkulün, malikinin rızası gözetilmeksizin, gerçek değerinin peşin ödenerek kamu mülkiyetine geçirilmesi şeklinde yapılır.
Uygulamanın öncesinden tamamlanıncaya kadar yürütülen istimlak sürecinin tamamı, yasal esaslar çerçevesinde gerçekleştirilen belirli aşamaları kapsar. İstimlak, 8 Kasım 1983 tarihli Resmî Gazete’de 2942 sayılı kanun numarası kapsamında belirlenen “Kamulaştırma Kanunu ile yürürlüğe girmiştir. Günümüzde gerçekleştirilen istimlak işlemleri, bu kanunun maddeleri kapsamındaki prosedürlere ve usullere göre uygulanır.
Söz konusu maddenin hükümleri gereğince, devlet ve kamu tüzel kişilikleri; kamu yararı için, gerçek bedelini peşin ödemek koşuluyla, özel mülkiyetteki taşınmaz mülklerin tamamını ya da bir bölümünü, kanunda belirtilen esas ve usuller çerçevesinde, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifak tesisine hak kazanmaya yetkilidir.
İstimlak işleminin öncelikli adımında, yıkılması gerekenler tespit edilir. Ağaç sayıları ve yapıların imar şekli belirlenir. Sonrasında ise mal sahibine tebligat gönderilerek, uzlaşma komisyonuna davet edilir.
“İstimlak nedir?” sorusunun yanıtı ve sürecin nasıl işlediği hakkındaki bilgilerden sonra, konunun daha açıklayıcı hale getirmek için kamulaştırma detaylarını şu başlıklar altında toplayabiliriz.
- Proje Belirleme: Kamu yararına olacak bir projenin gerçekleştirilmesi için yapılan istimlak işlemi, taşınmazın tespiti ile başlar.
- Kamulaştırma Kararı: Kamulaştırma işlemi için alınan istimlak kararı, yüksek kamu sektörünün varlıklarına göre belirlenir.
- Kararın Alınması: İstimlak kararı belediyeler, köy tüzel kişilikleri ve üniversiteler gibi çeşitli kamu kurumları tarafından alınarak, kamulaştırma tescili yapılır.
- Taşınmazın Değerlendirilmesi: Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından yapılan, taşınmaz gayrimenkullerin değer tespitinde, tüm faktörler göz önünde bulundurulur.
- Uzlaşma: Kamulaştırma işlemini başlatan devlet ya da kamu tüzel kişilikleri ile taşınmaz mülk sahipleri arasında uzlaşma sağlama yoluna gidilir. Gerçek değerin tespitinden sonra, taraflar arasında anlaşma başlatılır.
- İstimlak İşlemi: Uzlaşma konusunda sorun yaşanması durumunda, işlemler yasal prosedürler çerçevesinde devam eder.
Yasalar çerçevesinde uygulanan esaslar tamamlanıp, tüm koşullar sağlandıktan sonra kamulaştırma işlemi gerçekleşir ve taşınmazın mülkiyeti kamuya geçer.
İstimlak Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Taşınmaz gayrimenkulün gerçek değerinin hesaplanması Bayındırlık ve İskân Bakanlığı gibi resmî kurumlarca yapılır. İstimlak bedeli hesaplanırken aşağıda belirtilen tüm hususlar göz önünde bulundurulur ve her birinin değeri ayrı ayrı tespit edilir:
- Taşınmaz mülkün cinsi, türü (Nev’i) ve diğer özellikleri,
- Yüzölçümü,
- Kıymeti,
- Piyasa kayıtları,
- Vergi beyanları,
- Fiyat tarifeleri ve diğer tüm faktörlere bağlı olarak hesaplanır.
Taşınmaz malın kıymet takdirinde, istimlak tarihinde geçerli olan resmi rakamlar dikkate alınır. İstimlak gününden önce özel amaç gütmeden yapılan emsal satışlar değerlendirilerek, satış değeri belirlenir.
Ayrıca arazide bulunan taşınmaz malın, kaynak veya kaynakların mevkii şartlarına uygun haliyle kullanılması durumunda sağlayacağı net getirisi, yapıların resmi birim fiyatı, yapının maliyet hesapları ve yıpranma payı hesaplanarak, kamulaşma bedelini hesaplama raporuna dahil edilir.
Yetkili merciler tarafından hesaplanan istimlak bedeli, taşınmaz gayrimenkul sahibi olarak içinize sinmemiş olabilir. Bunun asıl nedeni ise kamu ya da devlet idarelerince, tarafınıza ödenecek bedelin düşük olduğuna kanaat getirmeniz olabilir. Bu durumda istimlak bedeli hesaplama değerlendirmesinin yeniden yapılmasını sağlayabilirsiniz.
İstimlak bedelinin düşük bulunmasına karşın, işlemin hangi aşamada olduğunu tespit ederek, şu adımları takip edebilirsiniz:
- Teklif edilen kamulaştırma bedelinin düşük olması halinde, tarafınıza gönderilen uzlaşma tutanağını imzalamamanız önerilir.
- İstimlak işlemini başlatan kurumun, dava açmasını beklemek yerinde olacaktır.
- Dava devam ederken bilirkişi raporunda tespit edilen fiyat düşükse, raporun tebliğ edildiği iki haftalık süre içerisinde itiraz edilmesi gerekir.
- Eğer açılan dava sonucu mahkeme kararı ile bedel belirlenerek karara bağlanmışsa, üst mahkemeye başvuru yapabilirsiniz.
İtiraz içeriğinin zengin olması, haklılığın ispatı yönünden önemlidir. İstimlak bedeli hesaplama tutarına karşılık yapılacak savunmalarda sıradan bir dilekçe yeterli görülmeyecektir. Bu nedenle kamulaştırma alanında uzman hukukçuların ve teknik yönden donanımlı kişilerin iş birliği ile hazırlanan bir talep ve itiraz hazırlanması önemlidir.
Dikkatinizi Çekebilecek Diğer İçeriklerimiz:
