Şerefiye nedir? Gayrimenkulü değerli kılan unsurlar özellikle emlak alım-satım süreçlerinde karşınıza çıkar. Şerefiye, taşınmazların kazandığı değeri gösteren önemli bir faktördür. Şerefiye adı altında ortaya çıkan bedel, özellikle kat malikleri arasında, hakkaniyetin sağlanmasına yarar.
Konuyla ilgili hazırladığımız içerikte hem bu sorunun yanıtını bulabilir hem de kıymet farkı hakkında daha kapsamlı bilgiye ulaşabilirsiniz.
Şerefiye Ne Demek?
Şerefiye taşınmazların çeşitli nedenlerle değer kazanmasıdır. Konum, çevre gibi çeşitli faktörler nedeniyle kıymet farkı bedeli ortaya çıkar. Şerefiye nedir sorusuna yanıt arayanlar bir artı değer olarak da kavramı tanımlayabilir.
Birkaç örnek vererek şerefiye hesabı konusunu daha fazla detaylandırabiliriz. Örneğin bir apartmanın giriş katı ve üst katı arasındaki fiyat farklılığı neticesinde özel gider katsayısı ortaya çıkar. Deniz ve şehir manzarası olan daireler arasında da fiyat farklılıkları ortaya çıkar. Ana caddede yer alan dükkânların fiyatının yüksek olması da şerefiye bedeline iyi bir örnektir.
Şerefiye Payı Nedir?
“Şerefiye nedir?” sorusuna yanıt ararken karşınıza kıymet fark bedeli, payı gibi farklı adlandırmalar çıkar. En çok kullanılan terimlerden biri şerefiye payıdır. Bu payın belli nedenlerle önemli olduğunu söyleyebiliriz.
İlk olarak kat maliklerinin bina giderlerini hakkaniyetli bir şekilde ödemesi için şerefiye bedeli önem arz eder. Çünkü her dairenin koşulları bir olmayabilir.
Örneğin giriş katındaki bir daire sahibi asansör kullanmaz ancak üst katlarda yaşayanlar asansör kullanmaya neredeyse mecburdur. Öte yandan güneş gören cephedeki evlerin ısınması daha kolaydır. Ancak güneş görmeyen cepheleri ısıtırken zorlanırsınız.
Bu nedenle binalarda ortak ısınma giderlerinin, asansör masraflarının daire sahiplerine pay edilmesi sırasında özel gider katsayısı göz önünde bulundurulmalıdır.
Aynı Binada Daire Fiyatları Neden Farklı?
Diğer dairelere göre daha yüksek fiyatlı dairelerin bulunduğu binalarda farklı unsurlar fiyatı etkilemektedir. Şerefiye değerine sahip olan dairelerin baktıkları cephe fiyatı artıran detaylardan biridir. Çünkü cephe ısınmayı ve manzarayı etkiler. Farklı fiyatlar iç tasarım neticesinde de ortaya çıkar. Bazı yapılarda lüks tasarım malzemeleri kullanılmaktadır. Evi daha kullanışlı hâle getiren ankastre eşyalar, gömme dolaplar ve vestiyer gibi unsurlar da fiyat artışına yol açar.
Akıllı ev, yerden ısıtma gibi özellikler fiyatı artırır. Bir de evin kullanıma hazır olma durumunu ele almak gerekir. Eğer evi satın alacak kişi ekstra masraf yapacaksa karşısına daha düşük bir fiyat çıkar. Ancak dört dörtlük her şeyiyle tamam olan bir evin fiyatı haliyle yüksek olacaktır.
Dairenin tapusu ve hukuki durumu değer katsayısı bedelini etkiler. Kat mülkiyetine geçen ve iskanlı yapılar ve kat irtifakı ile tapusu devredilen daireler için fiyat farkı söz konusudur. Dairede kiracı olması, kiranın düşük ya da yüksek olması da aynı binalarda farklı daire fiyatlarının ortaya çıkmasına yol açar.
Satıcının finansal ihtiyaçları daire fiyatlarını etkileyen bir unsurdur. Örneğin acil nakde sıkışan bir satıcı daire fiyatını düşük tutar. Çok fazla üzerinde durulmayan ama günlük yaşamı doğrudan etkileyen durumlar da şerefiye oluşmasına yol açar. Örneğin bir dairenin bulunduğu katta yaşayanlar bile daire fiyatını değiştirebilir. Sorunlu komşular ya da çok ünlü bir sanatçının söz konusu katta yaşaması dahi fiyat artışına yol açabilir.
Şerefiye Hakkında Hukuki Boyutlar
Şerefiye nedir sorusuna yanıt arayanlar konunun hukuki boyutu hakkında kapsamlı bilgi edinmelidir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında dolaylı biçimde şerefiye konusu ele alınmaktadır. Kanunda, kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri adaletli şekilde paylaşılır. Ortak giderlere katkı payı, şerefiyeye göre farklılaştırılabilir. Bu katkı payı, artırılabileceği gibi azaltılabilir de.
Değer katsayısı ile alakalı bir diğer husus ise bu bedelin yasal bağlayıcılığıdır. Kat maliklerinin ortak giderlere katılım noktasında bir anlaşmazlığa düşmesi halinde mahkemeler şerefiye detayına göre karar verir.
Hukuki olarak bir sorun yaşanmaması; alım satım, ortak giderlere katılım gibi konularda anlaşmazlık olmaması için ekspertiz tarafından şerefiye değeri belirlenmelidir. Satış ve kira sözleşmelerinde ortak gider paylaşımı net belirtilmelidir. Net tutar yazılması, anlaşmazlıkları önler. Bu şekilde sorunlar en başından engellenmiş olur.
Proje Aşamasında Şerefiye Nasıl Belirlenir?
Konut projelerinde yer alan mimari planlama aşamasında şerefiye bedeli mutlaka belirlenmelidir. Bu sayede daha doğru bir satış fiyatı açığa çıkar. Dairelerin sahip oldukları özelliklerin yanı sıra piyasa analizi ve karşılaştırmalı bir değerlendirme de yapılmalıdır. Söz konusu değerlendirme aşamasında bağımsız bölümler için şerefiye katsayısı atanmalıdır. Örneğin ana caddeye bakan bir daireye 1.20 gibi yüksek bir puan verilirken manzarasız daireye 1 gibi bir katsayı verilmektedir.
Şerefiye Hakkında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Aynı özelliklere sahip daireler arasında dahi fiyat farklılıkları oluşması sonucu ortaya çıkan şerefiye hakkında dikkat edilmesi gereken pek çok önemli husus vardır. Değerler arasındaki farklılık bazen çok ciddi boyutlardadır. Rayiç bedeller, dairelerin özellikleri göz önünde bulundurularak ideal değere göre şerefiye hesabı yapılmaktadır.
Şerefiye belirleme sürecinde şu detaylara mutlaka dikkat edin:
- Şerefiye belirleme sürecinde objektif bir bakış açısıyla ilerleyin ya da yetkili kişilerin bu şekilde ilerlediğinden emin olun.
- Değer artışına yol açan durumlar söz konusu olmayabilir ya da daire herhangi bir nedenle değer kaybetmiş olabilir. Böyle durumlarda daire sahibinden şerefiye nedeniyle daha yüksek bir ortak gider payı alınması mümkün değildir.
- Keyfi olarak uygulanan şerefiye farklılıkları yasal süreçlerin doğmasına yol açar.
Profesyonel bir şekilde yapılan hesaplamalarda herhangi bir sorun yaşanması çok da mümkün değildir. Böylece hem alım-satım süreçlerinde hem de dairede yaşamınızı sürdürürken rahat edersiniz.
Dikkatinizi Çekecek Diğer İçeriklerimiz:
