Evin değeri hesaplama yöntemlerini biliyor musunuz?
Bir ev satın almak ya da sahibi olduğunuz evi satmak istediğinizde uygun bir değer belirlemeniz gerekir. Bu değeri belirlemek için kullanabileceğiniz belli yöntemler vardır. Aylık kira bedeline ya da aynı konumdaki evlerin değerine göre ev değeri hesaplama işlemi yapılmaktadır.
Ev değeri öğrenme sadece alım satım yapan taraflar için değil emlak piyasası açısından da önemlidir. Benzer konumdaki evler için belirlenen değerler piyasayı etkiler. Ev değeri nasıl hesaplanır sorusuna yanıt arayanlar söz konusu değerin neye göre artıp azaldığını da araştırır. Tüm bu konular hakkında kapsamlı bilgi edinmek için yazımızı okumaya devam edin.
Ev Değeri Hesaplama Yöntemleri
Ev değeri hesaplama yöntemleri arasında emsal karşılaştırma, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı ön plana çıkar. Evin gerçek değeri bu yöntemlere göre yapılacak hesaplamalar neticesinde belirlenmektedir. Durum böyle olunca söz konusu yöntemler hakkında kapsamlı bilgi edinmeniz gerekir. Ev değeri hesaplama yöntemleri hakkında öne çıkan ve bilmenizde fayda bulunan detaylar şöyledir:
- Emsal karşılaştırma yöntemi sık kullanılan yöntemlerden biridir. Bu yöntemde ev değeri öğrenme için aynı konumda yer alan diğer konutların fiyatlarına bakılmaktadır. Ancak il, ilçe, mahalle ve hatta sokak detayı bile konut fiyatını etkiler. Bu durum emsal karşılaştırma yöntemi ile hesaplama sürecini zorlaştırır.
Evlerin fiyatını etkileyen bazı faktörler vardır. Bunlar arasında ulaşım olanakları, bina yaşı, cephe ve kat gibi detaylar yer alır.
Tüm bu unsurlar bir arada düşünüldüğünde, benzer özelliklere sahip bir ev bulmak zorlaşır. Fiyat karşılaştırması yapmak da güçleşir. Fakat aynı özelliklere sahip evlerin yer aldığı sitelerde emsal karşılaştırma yöntemi rahatlıkla kullanılır.
- Gelir yaklaşımı ev değeri öğrenme sürecinde öne çıkan bir diğer yöntemdir. Bu yöntemde mülkün gelecekte ne kadar gelir sağlayacağı hesaplanır. Gelir yaklaşımı ile ev değeri öğrenme genellikle yatırım amaçlı alımlarda tercih edilmektedir. Gayrimenkul yatırımlarına yönelik gelir yaklaşımında yıllık net gelir piyasa getiri oranına bölünmelidir.
- Ev değeri nasıl hesaplanır sorusuna yanıt olarak bahsedilebilecek bir diğer yöntem maliyet yaklaşımıdır. Bu yaklaşım kapsamında evin değeri mevcut tarihte evin yeniden inşa edilmesi hâlinde oluşacak maliyete göre belirlenmektedir.
Maliyet yaklaşımında kullanılan formül Mülk değeri: Arsa Değeri + (İnşaat Maliyeti-Yıpranma/Amortisman) şeklindedir. Bu formülün özellikle yeni yapılar için kullanımı uygundur. Ancak kullanılan formülün piyasa koşullarını tam olarak yansıtmaması bir dezavantajdır. Öte yandan yıpranma payı noktasında gerçekçi tahminler yapmak da güçtür.
Ev Değeri Hesaplanırken Dikkate Alınan Faktörler
Konutlara değer biçilirken dikkate alınan önemli faktörlerden biri kira değeridir. Aylık kira bedeline göre yapılan tespitler neticesinde bir evin toplam maliyetini kaç yılda çıkaracağını anlarsınız. Kira bedeline göre evin değeri nasıl hesaplanır? Bu soruyu soranlar, genelde evin satın alma bedelinin kaç aylık kiraya eşit olduğunu merak eder.
Türkiye’de 214 aylık kira bedeli dikkate alınarak evin değeri hesaplanmaktadır. İstanbul’da ise genellikle 212 aylık kira değeri esas alınır.
Yani evin satış değeri 18 yıllık kiraya eşittir. Faiz oranlarındaki, enflasyondaki artış gibi durumlar nedeniyle kiralar sabit kalmaz. Yıl içerisinde dahi çok ciddi artışlar olabilir.
Ancak kira değerine göre hesaplama yöntemi bu tür dezavantajlarına rağmen sıkça kullanılmaktadır. Bu yöntemle hesaplama yapmak isterseniz, almak istediğiniz evle aynı özellikteki evler için kira araştırması yapın. Çok ciddi farklılıklar söz konusuysa gayrimenkul değerleme uzmanlarından yardım alın.
Kira değeri kadar, evin değeri de önemlidir. Metrekare, net ve brüt alanlar ile oda sayısı gibi faktörler de etkilidir. Oda sayısı, bina yaşı, yapı kalitesi ve cephe durumu gibi detaylar piyasa değerini etkileyen önemli unsurlardır.
Arz ve talep dengesine göre de fiyatlarda değişim söz konusu olabilir. Bir bölgedeki evlere olan talep ne kadar yüksekse fiyat o kadar artar. Talebi artıran unsurlardan biri de konut kredisi faizlerinin düşük olmasıdır.
Öte yandan enflasyonun ve döviz kurunun seyri de evin değerine etki eden bir faktördür. Enflasyon nedeniyle inşaat maliyetleri artar. Bu da fiyatların daha yüksek seyretmesine yol açar. Emlak vergisi, tapu harcı maliyetleri de fiyatları artırır.
Ev değeri değişti mi, farkında mısınız?
Ekspertiz Raporu Nedir ve Ne İşe Yarar?
Ev değeri hesaplama için eğer daha profesyonel bir yöntem kullanmak isterseniz ekspertiz raporu alın. Bu raporun en önemli özelliği tarafsız ve profesyonel olarak değerin belirlenmesidir. SPK lisansı olan gayrimenkul değerleme uzmanları ekspertiz raporu vermeye yetkilidir.
Alım satım, yatırım ya da kredi süreçlerinde teminat olarak göstermek için ekspertiz raporu alınmaktadır. Bu sayede rayiç bedele uygun bir şekilde adil fiyat ortaya konulmaktadır. Piyasa değerini araştırırken benzer özelliklere sahip yapılar arasında karşılaştırma yapılır. Ancak ekspertiz raporu ile değer belirlemek daha tarafsız sonuçlar verir.
Ev değeri öğrenme sürecinde kullanılan ekspertiz raporunda pek çok bilgi bulunur. Bunlardan biri taşınmazın kimlik bilgileridir. Tapu bilgileri, imar durumu, mülkiyet hakları gibi bilgiler taşınmazı tüm detaylarıyla tanımlar.
Bunun yanı sıra evin konumu ve çevre durumu da değerlendirilmektedir. Ulaşım, altyapı ve bölgenin ileriye dönük gelişim kapasitesi de ekspertiz raporuyla ortaya konulan bilgiler arasındadır.
Ev Değerini Artıran Etkenler
Bir evin değerini artıran faktörler oldukça geniş kapsamlı olarak ele alınmalıdır. Çünkü bir sokağın adı ilginç olabilir.
Ayrıca o sokakta yaşayan önemli kişiler de dikkat çeker. Bu detaylar, değer artışına neden olur. Konuyu genel hatlarıyla ele aldığımızda ise en sık duyduğumuz konulardan biri kamu kurumlarına yakınlıktır.
>>> “Evin değerini uzun vadede nasıl artırabilirsiniz?” Öğrenmek için blog içeriğimizi mutlaka inceleyin.
Kamu kurumlarına yakınlık, evlere değer kazandırır. Hastane, okul gibi kurumlara yakın evlerin fiyatı artar. Alışveriş merkezlerine yakınlık da evlerin fiyatını etkileyen önemli bir unsurdur.
Ulaşım araçlarının kalkış noktalarına yakınlığı da bu noktada ele almak gerekir. Örneğin metro duraklarına, şehirlerarası otobüs terminallerine ve havaalanlarına yakın evlerin fiyatları diğer lokasyonlara göre daha yüksektir.
Bölgenin gelişim potansiyeli de ev fiyatlarını etkiler. Devam eden imar projelerinin, altyapı çalışmalarının ve kentsel dönüşüm çalışmalarının olduğu bölgeler değer kazanır. Tüm bunların yanında suç oranları ve çevre düzenlemeleri gibi konuların da ev değerinin artışına etki ettiğini söyleyebiliriz.
İyi bir dekorasyon için yüksek fiyatlar ödeniyor. Birçok konut projesinde iç mimariye büyük yatırımlar yapılıyor. Çünkü evin içinde kullanılan dekoratif malzemeler değer artışı sağlar. Lüks banyo malzemeleri, mutfak dolapları ve asma tavan gibi dekoratif dokunuşlar, evin daha yüksek fiyata satılmasını sağlar. Evinizin değerinin her geçen gün arttığı konut projeleri için Natura Tüm Konut Projeleri sayfamızı mutlaka inceleyin ve bizimle iletişime geçin.
Hem iç hem dış mimarisiyle hayran bırakan konut projeleri için Natura Dünyası’nı tercih edebilirsiniz.
Dikkatinizi Çekecek Diğer İçeriklerimiz:
