Bir Arsaya Kaç Ev Sığar? inşaat ve kat hesaplama rehberi sayesinde arsaya ev yaptırmak istediğinizde pratik hesaplama yapabilirsiniz. Kapsamlı rehberimizden yararlanmak için yazımızı okumaya devam edin.
Arsa Üzerine Ev Yapılabilir mi?
Arsa sahipleri mülkleri üzerine ev yaptırıp yaptıramayacağını merak eder. Arsanın ne amaçla kullanılabileceği imar durumuna göre belirlenmektedir. Ayrıca arsa üzerine yapılabilecek ev için inşaat izni almanız da gerekir. Yasal izinlerin yanı sıra altyapının uygunluğu ve zemin etüdünün tamamlanması da önemlidir.
İmar durumu arsanın kullanım şartlarını belirleyen bir belgedir. Bu belgede bölgede inşa edilecek yapılara ilişkin koşullar yer alır.
Bağlı olduğunuz belediyenin kadastro müdürlüğüne başvurarak imar durum belgesi almanız mümkündür. Bu belge 1 yıl boyunca geçerlidir. Eğer elinizde tarihi geçmiş bir imar durum belgesi varsa yeniden başvuru yaparak söz konusu belgeyi yenilemeniz gerekir.
İmar planına ilişkin detaylı bilgiler edinmek istiyorsanız bakmanız gereken belgenin adı plan notlarıdır. Kat adeti sınırı, yapı yüksekliği ve çekme mesafeleri gibi detaylar plan notlarında yer alır. KAKS ve TAKS oranları da plan notlarında bulunmaktadır.
İmar planı ve plan notları önemli belgelerdir. Yeni bir inşaata başlamak ya da arsa almak isteyenler için bu belgeler gereklidir. Ancak yapı ruhsatı almak için farklı belgelere de ihtiyaç vardır. Bu belgeleri belediyelerden almanız mümkündür.
Aplikasyon krokisi almanız gereken bir diğer belgedir. Ayrıca yola terk-katılım belgesi, ifraz ve tevhit belgeleri ve etüt raporu da ihtiyacınız olan belgeler arasındadır. Bu belgeler her belediye için aynı olmayabilir. Arsa üzerine ev yaptırmadan önce bağlı olduğunuz İmar Müdürlüğü birimiyle görüşerek güncel belgeleri öğrenin.
Belgeleri temin ederken arsa vasfını da kontrol edin. Mülkünüzü her ne kadar arsa olarak bilseniz de bir tarla sahibi olma ihtimaliniz de var. Bazı arsalar tapuda tarla olarak görülebilir. Bu nedenle mutlaka tapunuzu inceleyin.
Arsanın bulunduğu bölgeye göre tarla vasfından arsaya geçiş de söz konusu olabilir. Örneğin tarlanın tamamı imar planına dahil edilir ve arsa vasfı kazanır. Nazım ve uygulama imar planına tarlanız dahil olabilir. Bu tür planlara tarlanızı dâhil etmek için siz de başvuru yapabilirsiniz.
İmar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulanması hâlinde parseller yeniden düzenlenir. İlgili kurumlar kamu alanı olarak yol ve parkların yerlerini tespit eder. Düzenleme ortaklık paylarını çıkararak yeni parseller oluştururlar.
İfraz ve tevhit de tarlanın arsaya dönüşmesinin nedenleri arasındadır. İfraz bölünme tevhit ise birleştirmedir. Tarlanın arsaya dönüşmesi süreci cins değişikliği olarak adlandırılmaktadır. Böyle bir durumda parselasyon planlarının ve tapu tescil belgelerinin yeniden düzenlemesi de belediye tarafından talep edilebilir.
Toplam İnşaat Alanı Nasıl Hesaplanır?
Bir arsadaki yapıların toplamı, toplam inşaat alanını ifade eder. Arsanızın bulunduğu yerdeki diğer yapıların, arazinin büyüklüğü gibi detaylar toplam inşaat alanını belirler.
Ayrıca inşaat alanının tespiti için zemin sınırlarının da belirlenmesi gerekir. Bunun için mimarlar AutoCad çizimleri yapar. Çizimlerin ardından inşaat alanı ortaya çıkar.
Toplam inşaat alanı yatırımınızı doğru biçimde planlamanızda kritik bir rol oynar. Ayrıca projenin planlanmasında ve yapı ruhsatının çıkarılmasında da önemi büyüktür. Toplam inşaat alanının belirlenmesinde TAKS yani taban alanı kat sayısı değerine ihtiyaç vardır. Ayrıca KAKS, hmax ve çekme mesafeleri değerlerine de hesaplama sürecinde ihtiyaç duyarsınız.
Toplam İnşaat Alanı=Parsel Alanı×Emsal (KAKS) bu formülü kullanarak hesaplama yapmanız mümkündür. Örneğin parsel alanı 600 m2, KAKS değeri 1.50 olan bir arsanın toplam inşaat alanı 900 metrekaredir. 900 metrekare alan kapsamında katlardaki tüm yerler vardır. Ayrıca koridor, merdiven, asansör ve sığınak gibi alanlar da hesaplamaya dâhildir.
Toplam inşaat alanı hesaplamasında otopark, bahçe ve teras genellikle kapsam dışında bırakılır. Belediyelere göre toplam inşaat alanının kapsamı değişebilir.
Emsal (KAKS) ve TAKS Değerleri Nedir?
Bir arsaya kaç ev yapılacağının tespitinde KAKS ve TAKS değerlerini dikkate alınmaktadır. KAKS kat alanı kat sayısıdır.
Katlar alanı toplamını imar parsel alanına oranından KAKS değeri ortaya çıkar. Genellikle 0,20 ve 3,0 arasında bir değer elde edersiniz. Dilerseniz kendiniz hesaplayın ya da belediyeden KAKS değerini öğrenin.
Taban alan katsayısı ise TAKS olarak ifade edilmektedir. İnşaatın taban oturum alanını arsaya oranladığınız zaman bu değer karşınıza çıkar. TAKS değeri genellikle 0,10 ve 0,80 aralığındadır.
Ortak Alanlar ve Bağımsız Bölümler Nasıl Ayrılır?
Ortak alanlar ve bağımsız alanlar yapıların kullanım sınırlarının belirlenmesinde önemli detaylardır. Ayrıca bir mülk sahibinin mülkiyetinde olan yerleri belirlemesi için de önemli bir konudur.
Giriş, merdiven ve asansör herkesin kullandığı ortak alanlardır. Koridorlar, bahçe ve otopark gibi ortak alanlar da vardır. Ortak alanların paylaştırılması ya da kişilerin kullanımına sunulması mümkün değildir.
Bağımsız bölümler konut, ofis, dükkan gibi tapuda ayrı ayrı yer alan alanları ifade eder. Bu kısımların kendine özel bir girişi olmalıdır. Bağımsız bölümlerin tescili ayrı taşınmaz olarak yapılmaktadır.
Mimari projelerde mimarlar bağımsız bölümlerin her birine numara verir. Asansör, sığınak ve merdiven gibi kısımlar da ayrı olarak projelerde işaretlenmektedir. Tapu dairesinde bağımsız bölümlerin her birinin ayrı sayfası vardır.
Ortak alanların oranı ise bağımsız bölümlere dağıtılarak kat mülkiyetleri kurulur. Yapı kullanma izin belgesi için başvurduğunuzda yetkililer, tüm ortak alanlar ve bağımsız kısımları denetler. Eğer projeye aykırılık söz konusuysa yapıyı kullanmanız mümkün olmaz.
Arsa Metrekaresine Göre Ev Sayısı Nasıl Belirlenir?
Arsanın üzerine kaç daire yapabileceğinizi öğrenmek için imar planına bakmalısınız. Ayrıca yapı yoğunluğu, yerel yönetmelikler de daire sayısının belirlenmesinde etkilidir. Ev sayısını belirlerken emsal değeri ile arsanın büyüklüğünü çarpın. Emsal değerini arsanın büyüklüğüyle çarptığınızda toplam inşaat alanı ölçüsünü öğrenirsiniz.
Emsal değeri 1,5, arsa büyüklüğü 2000 metrekare ise toplam inşaat alanı 3000 metrekaredir. 3000 metrekareye farklı boyutlarda daireler yapılması mümkündür. Kat sayısı da projeye göre değişiklik gösterir.
Kat alanı ve kat sayısı hesaplamasında TAKS taban alanı katsayısı değerine ihtiyacınız vardır. TAKS taban alan değerine göre kat ve ev sayısı bilgilerine ulaşırsınız. Ayrıca arsanıza kaç metrekare ev yapacağınızı belirlerken de TAKS ve KAKS değerlerinden yararlanırsınız.
Örneğin 1000 metrekarelik bir arsanız olsun. Arsanın TAKS değerini ise 0,20 olarak hesaplayın. KAKS değerini de 1,5 olarak uygulayın.
- İlk olarak arsa büyüklüğünü TAKS değeriyle çarpın: 1000 x 0,20= 200m2
- Ardından arsa büyüklüğünü KAKS değeriyle çarpın: 1000 x 1,5= 1500m2
- Çıkan sonuçları birbirine bölün: 1500: 200= 7,5
Çıkan sonuç arsanıza 7,5 katlık bir bina inşa edebileceğinizi gösterir. Katlarda yer alacak daire sayısı projeye göre değişir.
Hedeflenen konut tipi sizin kaç ev yapacağınızı belirler. Planlama genellikle bir dairenin ortalama metrekaresine göre yapılmaktadır.
Örneğin 1000 metrekarelik bir arsa üzerine ev yaptıracaksınız ve KAKS değeri 1,25 olsun. 1000×1,25: 1250 yani toplam 1250 metrekare inşaat alanınız var. 1250/15 işleminin sonucuna göre 83,33 metrekarelik 15 daire planlama şansınız mevcut. 2+1 daireler için bu büyüklük son derece idealdir.
Arsanın büyüklüğünün yanı sıra yönetmeliklerden ve teknik sınırlamalardan kaynaklanan nedenlerle ev sayısı değişir:
- Binalarda yangın merdiveni gibi inşa edilmesi zorunlu alanlar vardır. Ayrıca çekme mesafeleri ve otopark yönetmeliği de yasal sınırları oluşturur.
- Mimari tasarımın etkisiyle de daire ve ev sayısı değişir. Projeye göre kat başına düşen daire sayısı farklılık gösterir.
- İmar yönetmeliğine bağlı olarak 1+0, 1+1 gibi yapı planlarının minimum net alanı değişir. 2+1 dairelerin en az 60 metrekare olması gerekir. 3+1 dairelerde minimum net alan 80 metrekaredir.
- Binalarda her dairenin merdivenlere ve asansöre erişimi bulunmalıdır.
- Evlerin bir dış cepheye bakacak şekilde tasarlanması önemli detaylardan biridir.
- Yangın yönetmeliğine uyumlu şekilde dairelerin planlanması bir zorunluluktur.
- Yeni çıkan otopark yönetmeliğine göre otoparklarda her daire için 1 adet yer ayrılmalıdır. Açık alanın olmadığı durumlarda kapalı otopark planlanması gerekir.
- Eğer otopark yapımı projeye uygun değilse araç sahiplerine otopark parası ödenmesi gibi bir zorunluluk doğabilir.
- Eğer kat alanı 600 metrekarenin üzerindeyse binalarda yangın merdiveni zorunluluğu vardır.
- 4 kat ve üzeri yapılarda asansör zorunludur.
Bazı arsalarda deprem riski nedeniyle kat sınırı söz konusu olabilir. Bu durum daire sayısının belirlenmesinde etkilidir. Natura Dünyası’nın sektörel uzmanlığı ve tecrübesi ile sunduğumuz hizmetten profesyonel anlamda yararlanabilirsiniz. Bunun için firmamızla iletişime geçerek detaylı inceleme ve hesaplama ayrıcalığına kavuşabilirsiniz.
Dikkatinizi Çekebilecek Diğer İçeriklerimiz:
